Stephanie
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Comme l’avait prévu la loi Climat et résilience du 22 août 2021, il est désormais interdit, sur tout le territoire métropolitain, d’augmenter le loyer des logements classés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique, le « DPE » (consommation d’énergie primaire supérieure à 330 kWh par mètre carré par an).
Obligatoire lors de la mise en vente ou en location d’un logement, le DPE indique sa consommation énergétique et son niveau d’émission de gaz à effet de serre, selon un barème allant de A (peu énergivore et peu polluant) à G (très énergivore et très polluant).
Cette mesure de gel des loyers est entrée en vigueur le mercredi 24 août en métropole et doit s’appliquer à compter du 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Elle était déjà en vigueur depuis janvier 2021 dans les zones dites « tendues », les communes où le déséquilibre entre la demande et l’offre de logements est le plus fort.
En pratique, à l’arrivée d’un nouveau locataire, il est donc désormais impossible, pour le propriétaire, d’appliquer un loyer supérieur à celui du précédent locataire, quelle que soit la localisation du logement. Les grandes villes comme les territoires ruraux sont concernés de la même façon.
Logements loués vides ou meublés
Le nouveau locataire peut contrôler le respect de cette obligation : lors de la location de logements loués vides et meublés, le bail doit en effet mentionner la somme versée par le prédécesseur.
Par ailleurs, dans ces logements classés F et G, il est maintenant également impossible de pratiquer, en cours de bail, l’augmentation annuelle de loyer selon l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
Si le logement se situe dans une zone expérimentant l’encadrement des loyers, comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier ou Bordeaux, et que le loyer est inférieur au montant minimum fixé par le préfet (appelé « loyer de référence minoré »), il n’est pas possible d’augmenter le loyer pour le porter à hauteur de montant en cas de note F ou G au DPE.
Enfin, si le bailleur réalise des travaux d’amélioration, il ne peut plus prévoir d’augmentation du loyer à la suite de ceux-ci si le logement demeure étiqueté F ou G.
Ce gel des loyers concerne les logements loués vides ou meublés, y compris ceux loués dans le cadre d’un bail mobilité, destiné aux personnes en formation ou en mobilité professionnelles.
En revanche, les locations saisonnières ne sont pas visées par ces mesures.
D’autres dispositions ces prochaines années
La solution pour éviter ce gel des loyers : réaliser des travaux d’économie d’énergie permettant de changer l’étiquette énergétique du logement. « Plus facile à dire qu’à faire lorsqu’on est en copropriété et que les copropriétaires ne veulent rien faire ! », lance toutefois Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock, une plate-forme spécialisée dans l’investissement locatif.
Dans ce cas, il conseille de demander à un diagnostiqueur toutes les initiatives possibles pour améliorer l’étiquette énergétique du logement sans solliciter la copropriété. « Parfois, changer la fenêtre ou poser un thermostat sur les radiateurs suffit à améliorer la situation, avec des dépenses qui restent acceptables », souligne-t-il.
Autre écueil : nombre de locataires ne savent pas quelle est l’étiquette énergétique de leur logement car le propriétaire n’a pas fourni le DPE. « C’est beaucoup plus fréquent qu’on ne pense et cela pose un vrai problème ! », regrette Mathieu Chantalat, cofondateur de la plate-forme de location en ligne Smartloc.
Si le locataire a des doutes sur la performance énergétique de son logement, notamment lorsque ses factures de chauffage sont très chères, il doit demander le document à son propriétaire. Si ce dernier ne répond pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, qui gère les litiges entre bailleurs et locataires.
L’audit énergétique obligatoire en cas de vente reporté à 2023
La loi Climat et résilience de 2021 impose aussi la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente des maisons individuelles et des immeubles détenus par un seul propriétaire, quand ces logements sont étiquetés de D à G par le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Pour les logements les plus énergivores, F et G, cette obligation devait initialement entrer en vigueur en janvier 2022. Un délai avait été accordé jusqu’au 1er septembre 2022. L’entrée en vigueur de la mesure a, une nouvelle fois, été reportée cet été, au 1er avril 2023 (décret du 9 août 2022). Un audit énergétique est une analyse plus poussée qu’un DPE, avec prescriptions de travaux et informations sur leur coût.
Outre ce gel des loyers des logements énergivores, d’autres dispositions ayant pour but d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux d’économie d’énergie doivent entrer en vigueur prochainement. Ainsi, à partir du 1er janvier 2023, il sera interdit de louer des logements consommant plus de 450 kWh par mètre carré par an. Et entre 2025 et 2034, les logements classés F, G et E seront progressivement retirés de la location.
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